Montréal (Québec) : analyse des prix de l'immobilier avec la méthode de Friggit

 

Le Québec, à la différence des autres provinces canadiennes, des autres pays de l’OCDE et de nombreux pays dans le monde, n’a pas connu, à ce jour, de baisse dans les prix de l’immobilier depuis 2000.

L’objet de ce blog est de fournir une analyse quant à la situation de l’immobilier résidentiel au Québec, et de savoir si oui ou non les prix actuels sont surévalués.

 

Pour cela, la méthode développée par J. Friggit va être utilisée (voir fin de la note pour une présentation de la méthode et des sources). J. Friggit travaille au sein du Ministère français de l’Ecologie, de l’Energie et du Développement durable et de la Mer. Le principe en est simple : il consiste à comparer, au cours du temps, le coût  d’un bien immobilier par rapport aux revenus disponibles, en fixant une date de référence. Cette méthode, appliquée à  la France, les USA et le Royaume-Uni, a permis de montrer l’existence d’une bulle, et donc d’une surévaluation, dans le marché immobilier résidentiel pour ces pays. Les résultats sont présentés sur cette page :

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.p... 

 

Il faut choisir le paragraphe « 1.1 Graphiques sur longue période », et cliquer dessus pour pouvoir visionner le fichier « graphactu.doc » :

 

http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc

 

Le graphique comparant la situation des 3 pays est en page 2 et correspond à la figure 2.2. Il est repris ci-dessous.

 

 

Tant que l’indice est égal à 1, le coût et les revenus disponibles varie de manière identique. Entre 0,9 et 1,1, on considère que cette variation est normale (« Tunnel de Friggit »). Si l’indice augmente et s’éloigne beaucoup de 1, alors on a un accroissement des prix immobiliers beaucoup plus rapidement que celui des revenus disponibles : une bulle se forme. Sur le graphique ci-dessus, les bulles immobilières sont très bien visibles, ainsi que leur éclatement (la valeur de l’indice redescend).

 

Le cas du Québec est présenté ci-dessous. Pour cela on a utilisé le prix des maisons de Montréal :

 

Sur cette figure apparaissent les éléments suivants :

-         une évolution normale entre 1980 et 1985 (l’indice varie entre 1,1 et 0,9)

-         la bulle ayant culminé en 1989 (commencée en 1985 et terminée en 1995), l’indice ayant atteint 1,3

-         une évolution normale entre 1995 et 2002 (l’indice varie entre 1 et 0,9)

-         une forte hausse de l’indice depuis 2002, celui-ci valant 1,7 en 2009 !

 

Aussi, en comparant le Québec avec la France, les USA et le Royaume-Unis, on ne peut qu’être frappé par les similitudes : la bulle observée au Québec entre 1985 et 1995 est aussi présente, comme celle qui démarre en 2000.

 

On peut donc conclure qu’il y a bel et bien une bulle immobilière actuellement sur le marché immobilier des maisons à Montréal. Par extension, il aisé de conclure que cette bulle immobilière, eu égard aux évolutions observés dans la province de Québec, s’étend à toute celle-ci, même si l’amplitude est plus forte dans les centres urbains.

 

 

La question à 100$ est maintenant de savoir quand elle éclatera…! Et si, même avec la baisse des taux hypothécaires, c’est le meilleur moment d’acheter à gros prix…

 

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Siegfried Brunhild

 

Présentation de la méthode

L’Indice du prix des maisons rapporté à l'indice du revenu disponible moyen canadien après impôt - base 1980, noté Ipm, est calculé comme suit :

Ipmrd (t) = Ipm (t) / Ird (ta)

Avec :

            Ipm (t) : Indice du prix des maisons à un instant t

            Ird (ta) : Indice du revenu disponible moyen canadien après impôt une année donnée ta

 

Ipm (t), l’ Indice du prix des maisons, est calculé comme suit :

Ipm (t) = pm (t) / pm (1980)

Avec :

            pm (t) :  prix des maisons à un instant t, en dollars courants

            pm (1980) :  prix des maisons en 1980, en dollars courants 1980

 

Ird (ta), l’Indice du revenu disponible moyen canadien après impôt, est calculé comme suit :

Ird (ta) = rd (ta) / rd (1980)

Avec :

            rd (ta) : revenu disponible moyen canadien après impôt une année donnée ta, en dollars courants

            rd (1980) : revenu disponible moyen canadien après impôt en 1980, en dollars courants 1980.

rd (ta) et rd (1980) ont été calculés à partir de la tendance à long terme des valeurs annuelles de revenu disponible moyen canadien après impôt. Un ajustement linéaire a été réalisé, le coefficient de corrélation R2 valant 0,93.

 

On notera que comme Ipm (t) et Ird (t) sont exprimés en dollars courants, leur ratio valant l’indice Ipmrd (t) revient à être calculé avec des dollars constants. Les effets de l’inflation sont supprimés, et la position d’équilibre vaut toujours 1 (un) pour l’indice Ipmrd (t), quelque soit la date.

 

Source des données

Prix des maisons à Montréal : Fédération des chambres immobilières du Québec et Chambre immobilière du Grand Montréal.

 

 

Indice des prix à la consommation : Statistiques Canada

Revenu moyen après impôt : Statistiques Canada